Βραχυχρόνια τουριστική μίσθωση στην Οικονομία του διαμοιρασμού


Με την μεγάλη ανάπτυξη του διαδικτύου και των εφαρμογών του, έχει αρχίσει τα τελευταία χρόνια να εξαπλώνεται ραγδαία μια νέα μορφή οικονομικής δραστηριότητας. Πρόκειται για την «Οικονομία του Διαμοιρασμού» (Sharing Economy) η οποία αποτελεί ένα σύγχρονο επιχειρηματικό μοντέλο κατά το οποίο δημιουργείται μια ανοιχτή αγορά για προσωρινή χρήση αγαθών και υπηρεσιών μεταξύ ιδιωτών. Η ανοιχτή αυτή αγορά δημιουργείται από διάφορες ψηφιακές πλατφόρμες που αναπτύσσονται για τον σκοπό αυτό στο διαδίκτυο. Μέσω αυτών επικοινωνούν οι χρήστες μεταξύ τους με την μεσολάβηση ενός διαχειριστή για να διευκολυνθούν οι μεταξύ τους συναλλαγές.    Οι συναλλαγές που πραγματοποιούνται ανάμεσα στους χρήστες είναι συνήθως η εκμίσθωση περιουσιακών στοιχείων, σπίτια, μεταφορικά μέσα, κτλ.    Με τα ηλεκτρονικά αυτά μέσα μπορούν όσοι έχουν πλεονάσματα περιουσιακών στοιχείων, να τα αξιοποιήσουν και να αποκτήσουν έτσι ένα επιπλέον εισόδημα.

Η Οικονομία του διαμοιρασμού είχε ξεκινήσει από το Σαν Φραντσίσκο και αργότερα επεκτάθηκε σε περισσότερες από 15 πόλεις της Αμερικής. Με την ευρεία χρήση του διαδικτύου και των μέσων κοινωνικής δικτύωσης (facebook, twitter, κτλ) έχει πλέον εξαπλωθεί παντού με τις τάσεις να είναι ιδιαίτερα ανοδικές. Η πιο συχνή συναλλαγή που πραγματοποιείται στο sharing economy είναι η βραχυχρόνια μίσθωση κατοικιών. Η υπηρεσία που είναι διαθέσιμη στη χώρα μας πραγματοποιείται μέσω της πλατφόρμας Airbnb.  Πρόκειται για μια κοινότητα – αγορά στην οποία πραγματοποιούνται μισθώσεις σπιτιών σε όλο τον κόσμο. Πάνω στο επιχειρηματικό μοντέλο της Airbnb έχουν αναπτυχθεί πολλές άλλες εταιρείες μέσω διαδικτύου οι οποίες διαχειρίζονται ακίνητα που προορίζονται για βραχυχρόνια μίσθωση.

 Στη χώρα μας η συγκεκριμένη δραστηριότητα νομιμοποιείται με την εφαρμογή του Αρθρου 111 του Ν. 4446/2016 όπως τροποποιήθηκε από το Άρθρο 84 του Ν. 4472/2017. Με βάση την νομοθετική αυτή ρύθμιση, κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου για το οποίο ισχύουν όλες οι προϋποθέσεις που ορίζονται στην εν λόγω διάταξη, μπορεί να το μισθώσει  για χρονικό διάστημα  μικρότερο των 12 μηνών καταχωρώντας το στη συγκεκριμένη ηλεκτρονική πλατφόρμα. Ο Διαχειριστής του ακινήτου θα πρέπει να έχει εγγραφεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) και ο αριθμός εγγραφής να εμφανίζεται στην ανάρτηση του στην ψηφιακή πλατφόρμα. Στην περίπτωση που δεν διαθέτει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (ΕΣΛ) υποβάλει δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής σε ειδική  ηλεκτρονική εφαρμογή της ΑΑΔΕ και δεν υποβάλει Δήλωση Περιουσιακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.   

Με βάση την ισχύουσα νομοθεσία έχουν τεθεί ορισμένοι περιορισμοί με κοινή υπουργική απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού σχετικά με την βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων και έχουν καθοριστεί και γεωγραφικές περιοχές στις οποίες ισχύουν. Δεν επιτρέπεται βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο (2) ακινήτων ανά ΑΦΜ εισοδηματία. Η ανώτατη χρονική διάρκεια μίσθωσης δεν μπορεί να υπερβαίνει τις 90 ημέρες και για νησιά με πληθυσμό κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Η υπέρβαση της διάρκειας μίσθωσης επιτρέπεται εφόσον το συνολικό εισόδημα του μισθωτή ή υπεκμισθωτή από το σύνολο των ακινήτων που προορίζονται για μίσθωση ή υπεκμίσθωση δεν υπερβαίνει τις δώδεκα χιλιάδες ευρώ (12.000 €) κατά το οικείο φορολογικό έτος. Αυτό σημαίνει πρακτικά ότι υφίσταται ένας εισοδηματικός περιορισμός στο επίπεδο των δώδεκα χιλιάδων ευρώ (12.000 €) το οποίο είναι το ανώτατο εισόδημα που μπορεί κάποιος να αποκτήσει από την βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων. Απαραίτητες προϋποθέσεις που θα πρέπει να ισχύουν για τις κατοικίες είναι να είναι επιπλωμένες και να μην παρέχεται καμία άλλη υπηρεσία από τον ιδιοκτήτη εκτός από κλινοσκεπάσματα.

 
Πώς θα μπορούσε τώρα να λειτουργήσει η συγκεκριμένη δραστηριότητα στον κλάδο του τουρισμού;

 Σε τουριστικές περιοχές η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων μπορεί να απευθύνεται σε  τουρίστες οι οποίοι έρχονται για  διακοπές, αυτόνομα, χωρίς να έχουν αγοράσει κάποιο πακέτο διακοπών. Αρκετός κόσμος αναζητά πλέον οικονομικές ευκαιρίες για διαμονή στις διακοπές του μέσα από τις διαδικτυακές πλατφόρμες. Μια οικογένεια που έρχεται για παράδειγμα για διακοπές στην Κρήτη, ενοικιάζει  ένα σπίτι για 15 – 20 μέρες και επιβαρύνεται ξεχωριστά για τα υπόλοιπα έξοδα των διακοπών της, καθαριότητα σπιτιού, καφέδες, φαγητό, μετακινήσεις, κτλ. Σε αρκετές περιπτώσεις αποτελεί  οικονομικότερη λύση από ένα πακέτο διακοπών all inclusive σε μια μεγάλη ξενοδοχειακή μονάδα. Με άλλα λόγια, κάθε σπίτι μπορεί να μετατραπεί σε ένα μικρό ξενοδοχείο χωρίς όμως να παρέχει άλλες υπηρεσίες πέρα από τη διαμονή.  Έχουμε έτσι μια νέα οικονομική δραστηριότητα στην οικονομία του διαμοιρασμού, την βραχυχρόνια τουριστική μίσθωση ακινήτων.      

 
Πως μπορεί να ωφελήσει την οικονομία;

Η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων, ανεξάρτητα αν προορίζεται ή όχι για τον τουρισμό, αποδίδει ένα επιπρόσθετο εισόδημα στους ιδιοκτήτες των ακινήτων. Εξαιτίας της οικονομικής κρίσης ένα μεγάλο μέρος της ακίνητης περιουσίας στη χώρα μας παραμένει αναξιοποίητο. Αρκετά διαμερίσματα και μονοκατοικίες είναι ξενοίκιαστα για μεγάλο χρονικό διάστημα με αποτέλεσμα να επιβαρύνουν φορολογικά τους ιδιοκτήτες χωρίς να τους αποδίδουν εισόδημα. Εκτός αυτού, όταν παραμένουν για μεγάλο χρονικό διάστημα ακατοίκητα, χρόνο με το χρόνο φθείρονται και η επισκευή τους είναι εντελώς ασύμφορη.  Η βραχυχρόνια μίσθωση, κυρίως στις περιοχές με τουριστική κίνηση, είναι μια ευκαιρία για αξιοποίηση των ακινήτων έτσι ώστε να βελτιωθούν σε κάποιο βαθμό τα εισοδήματα σε τοπικό επίπεδο. Παράλληλα, δημιουργούνται επιπλέον έσοδα και για αρκετές τοπικές επιχειρήσεις και το κράτος εισπράττει τα φορολογικά έσοδα που αναλογούν.  Η συγκεκριμένη περίπτωση αφορά εισοδήματα από εκμετάλλευση ακίνητης περιουσίας και φορολογείται με βάση την κλίμακα εισοδήματος από ακίνητη περιουσία.   Απαλλάσσονται από τα τέλη, τον  ΦΠΑ και την τήρηση βιβλίων καθώς επίσης δεν υπάρχει ούτε υποχρέωση για απόκτηση σήματος του ΕΟΤ, αλλά ακόμα και σ’ αυτήν την περίπτωση δημιουργούν επιπλέον εισόδημα στην Οικονομία που διαφορετικά δεν θα υπήρχε.

 
 Ποιους θα μπορούσε να βλάψει και γιατί;

Ο κλάδος που διαμαρτύρεται για την εφαρμογή του συγκεκριμένου νομοσχεδίου που νομιμοποιεί την βραχυχρόνια τουριστική μίσθωση ακινήτων είναι ο κλάδος των μικρών τουριστικών καταλυμάτων. Παράγοντες της αγοράς επισημαίνουν ότι ο τουριστικός κλάδος οδηγείται σε μαρασμό και η βιωσιμότητα δεκάδων επιχειρήσεων μικρών τουριστικών καταλυμάτων απειλείται εξαιτίας της εφαρμογής του εν λόγω νομοσχεδίου. Στην εποχή που ο περισσότερος κόσμος ψάχνεται μέσω διαδικτύου θα ήταν αναμενόμενο οι συγκεκριμένες κοινότητες που δημιουργούνται από τις ψηφιακές πλατφόρμες  να έχουν σημαντική ανταπόκριση στην αγορά. Αρκετοί πελάτες θα καταφέρουν να βρουν μέσα απ’ αυτές μια λύση για τις διακοπές τους περισσότερο οικονομική από την ενοικίαση ενός δωματίου σε ένα μεγάλο ξενοδοχείο ή σε ένα τουριστικό κατάλυμα.  Κάτι τέτοιο μπορεί να έχει μια αρνητική συνέπεια στα μικρά τουριστικά καταλύματα τα οποία ενδεχομένως να δουν τα έσοδα τους να μειώνονται. Παρατηρείται μια αύξηση του ανταγωνισμού στο συγκεκριμένο κλάδο και αρκετοί επιχειρηματίες ενδέχεται να προχωρήσουν σε μειώσεις τιμών για να μην έχουν σημαντική απώλεια μεριδίου στην αγορά. Αυτό θα έχει ως αποτέλεσμα να περιοριστεί  η κερδοφορία τους.  Η Συνομοσπονδία Επιχειρηματιών Τουριστικών Καταλυμάτων Ελλάδος (ΣΕΤΚΕ) τάσσεται εναντίον του νομοσχεδίου που νομιμοποιεί τη συγκεκριμένη δραστηριότητα και το καταγγέλλει θεωρώντας ότι συμβάλει στην υποβάθμιση του τουρισμού και στη μείωση εσόδων για το κράτος.

 

Η βραχυχρόνια τουριστική μίσθωση ακινήτων για τα οποία δεν υπάρχουν οι αντίστοιχες πιστοποιήσεις που διαθέτουν τα τουριστικά καταλύματα, ερμηνεύεται από τους παράγοντες της αγοράς ως υποβάθμιση της ποιότητας του τουριστικού μας προϊόντος. Οι ιδιοκτήτες όμως που ενοικιάζουν τα ακίνητα τους σε τουρίστες με βραχυχρόνια μίσθωση τα διαθέτουν σε άριστη κατάσταση αλλά δεν παρέχουν καμία άλλη υπηρεσία. Πέρα από τα κλινοσκεπάσματα δεν προσφέρουν κάτι άλλο στους πελάτες  γι’ αυτό και δεν απαιτείται να έχουν καμία πιστοποίηση. Ο τουρίστας που έρχεται για διακοπές και νοικιάζει ένα διαμέρισμα ή μια μονοκατοικία μέσω μιας ηλεκτρονικής πλατφόρμας καθορίζει ο ίδιος και το επίπεδο ποιότητας που επιθυμεί για τις διακοπές του με βάση τις  δικές του απαιτήσεις.  Επιπλέον, όπως αναφέραμε και παραπάνω, δημιουργεί έσοδα και για αρκετές επιχειρήσεις της περιοχής (εστιατόρια, σουπερ μάρκετ, εμπορικά καταστήματα, κτλ) από τις οποίες ο επισκέπτης πραγματοποιεί τις αγορές του για τις ατομικές του ανάγκες κατά την διάρκεια της διαμονής του. Ωφελούνται επομένως με την βραχυχρόνια μίσθωση όχι μόνο οι ιδιοκτήτες ακινήτων μιας τουριστικής περιοχής αλλά και για τις τοπικές επιχειρήσεις.

Σύμφωνα με τους ισχυρούς  των ιδιοκτητών τουριστικών καταλυμάτων, πρόκειται για μια πληγή για τις δικές τους  επιχειρήσεις.  Είναι άραγε τόσο μεγάλος ο αριθμός των επισκεπτών που ενοικιάζουν σπίτια με αυτό τον τρόπο για τις διακοπές τους έτσι ώστε να βλάψουν οικονομικά τα τουριστικά καταλύματα; Είναι τόσα πολλά τα σπίτια που διαθέτουν τις προϋποθέσεις έτσι ώστε να μπορούν να μισθωθούν στον τουρισμό; Η νομοθεσία ήδη περιορίζει τους ιδιοκτήτες και ως προς τον αριθμό των ακινήτων που δεν μπορεί να είναι πάνω από δυο αλλά και ως προς το χρονικό διάστημα που δεν μπορεί να είναι πάνω από 90 μέρες. Έτσι κι αλλιώς όμως και ο περιορισμός του ανώτατου ποσού εισοδήματος από τα ακίνητα στα δώδεκα χιλιάδες ευρώ  (12.000 €) κατά το οικείο φορολογικό έτος δεν αφήνει στους ιδιοκτήτες μεγάλα περιθώρια εκμετάλλευσης.

Όλα αυτά μαζί περιορίζουν την δραστηριότητα με αποτέλεσμα να μην μπορεί να υποκαταστήσει πλήρως τα τουριστικά καταλύματα σε βαθμό που να πλήττει την λειτουργία τους.  Παρ’ όλα αυτά, θα ήταν καλό να τεθούν επιπλέον κάποιοι γεωγραφικοί περιορισμοί με νομοθετική ρύθμιση έτσι ώστε στις τουριστικές περιοχές να προστατεύονται οι επιχειρηματίες των τουριστικών καταλυμάτων και να επικρατήσει υγιείς ανταγωνισμός. Γενικά όμως μπορούμε να πούμε ότι η βραχυχρόνια τουριστική μίσθωση ακινήτων στην οικονομία του διαμοιρασμού, ωφελεί την οικονομία γιατί αναπτύσσεται μια δραστηριότητα που  δημιουργεί επιπλέον εισοδήματα τα οποία φορολογούνται και σε διαφορετική περίπτωση δεν θα υπήρχαν. Ωφελεί επίσης και την τοπική οικονομία δημιουργώντας επιπλέον έσοδα από τους τουρίστες για αρκετές τοπικές επιχειρήσεις τα οποία επίσης δεν θα υπήρχαν αν ερχόντουσαν στον τόπο μέσω ενός πακέτου διακοπών. Ουσιαστικά πρόκειται για ένα προσοδοφόρο επιχειρηματικό μοντέλο το οποίο προσφέρει σημαντικό όφελος στην οικονομία.

Στον κλάδο του τουρισμού, αν θεωρούν οι ιδιοκτήτες των τουριστικών καταλυμάτων ότι πλήττονται σε κάποιο βαθμό οι υπηρεσίες τους μπορούν να εφαρμόσουν στρατηγικές σύγχρονου τουριστικού marketing για να αντιμετωπίσουν το πρόβλημα. Να καταφέρουν έτσι  να προβάλουν τις υπηρεσίες τους και να τις προωθήσουν στην αγορά έτσι ώστε  να μην χάσουν ούτε το μερίδιο που είχαν αλλά ούτε και το επίπεδο της κερδοφορίας τους. Οι υπηρεσίες τους έτσι κι αλλιώς  δεν μπορούν σε καμία περίπτωση να υποκατασταθούν πλήρως από την δραστηριότητα της βραχυχρόνιας τουριστικής μίσθωσης ακινήτων. Αυτό αποτελεί  ένα σημαντικό συγκριτικό πλεονέκτημα το οποίο μπορούν να το αξιοποιήσουν  για να διατηρήσουν την ανταγωνιστικότητα τους στην αγορά και να αντιμετωπίσουν οτιδήποτε θεωρούν απειλή.     

 

 


του Γιώργου Παπαδημητράκη
μέλος της ομάδας Taxhorizon.club

 

 

Ευρετήριο τουριστικής νομοθεσίας

Δείτε αναλυτικά τον οδηγό τουριστικής νομοθεσίας ανά κλάδο

Κλίμακες φορολογίας εισοδήματος 2018

Δείτε αναλυτικά όλες τις κλίμακες που ισχύουν για το έτος 2018