1. Στο τέλος της παρ. 1 του άρθρου 2 του ν. 2160/1993, όπως ισχύει, προστίθεται περίπτωση Γ΄ ως εξής:
«Γ. Σύνθετα Τουριστικά Καταλύματα:
Ως Σύνθετα Τουριστικά Καταλύματα χαρακτηρίζονται τα ξενοδοχειακά καταλύματα των περιπτώσεων α΄, γ΄ και δ΄ της παραγράφου 1Α, που ανεγείρονται σε συνδυασμό:
α) με τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες της περίπτωσης α΄ της παραγράφου 1Β και
β) με εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής της παραγράφου 3.»

2.α. Επί των τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών που περιλαμβάνονται στα σύνθετα τουριστικά καταλύματα της προηγούμενης παραγράφου επιτρέπεται η σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών, οριζοντίων και καθέτων, κατά τις κείμενες διατάξεις, και η σύσταση ή μεταβίβαση σε τρίτους ενοχικών και εμπραγμάτων δικαιωμάτων επ’ αυτών. Το ποσοστό των δυνάμενων να πωληθούν ή εκμισθωθούν μακροχρονίως τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών δεν μπορεί να υπερβαίνει το 30% της συνολικώς δομούμενης επιφάνειας του σύνθετου τουριστικού καταλύματος. Η μακροχρόνια μίσθωση συνομολογείται για χρονικό διάστημα δέκα (10) τουλάχιστον ετών.
β. Η περίπτωση α΄ εφαρμόζεται μόνον εφόσον συντρέχουν σωρευτικώς οι ακόλουθες προϋποθέσεις:
αα. τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα αναπτύσσονται σε γήπεδα ίσα ή μεγαλύτερα των 150.000 τ.μ.,
ββ. τα ξενοδοχεία που συμπεριλαμβάνονται σε αυτά κατατάσσονται στην κατηγορία των πέντε αστέρων,
γγ. Έχουν υποβληθεί στην αρμόδια υπηρεσία τα αρχιτεκτονικά σχέδια για το σύνολο του σύνθετου τουριστικού καταλύματος, σύμφωνα με τα οποία οι κοινόχρηστοι χώροι και εγκαταστάσεις καλύπτουν, με βάση τις ισχύουσες προδιαγραφές, τις απαιτήσεις για την εξυπηρέτηση της συνολικής δυναμικότητας του σύνθετου τουριστικού καταλύματος στα οποία συμπεριλαμβάνονται και οι τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες.
γ. Για τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών επί των σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων δεν έχει εφαρμογή η παράγραφος 2 του άρθρου 1 του ν.δ. 1024/1971 (Α΄ 232).

3. Τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα διέπονται από Κανονισμό Συνιδιοκτησίας και Λειτουργίας που καταρτίζεται, με συμβολαιογραφική πράξη, από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου και εγκρίνεται με απόφαση του Υπουργού Πολιτισμού και Τουρισμού. Με τον κανονισμό αυτόν, ο οποίος μεταγράφεται μαζί με την πράξη σύστασης οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών, καθορίζονται ιδίως:
(i) τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών των αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών και οι περιορισμοί της ιδιοκτησίας τους, καθώς και των λοιπών χρηστών που έλκουν από αυτούς δικαιώματα,
(ii) τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις επί των κοινόκτητων και κοινόχρηστων χώρων, κτισμάτων, εγκαταστάσεων έργων και υπηρεσιών και οι περιορισμοί αυτών,
(iii) ο φορέας διαχείρισης και λειτουργίας και τα ζητήματα που αφορούν τη διοίκηση του σύνθετου τουριστικού καταλύματος, καθώς και την εποπτεία και την άσκηση ελέγχου επί των επί μέρους αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών,
(iv) οι ελάχιστες παρεχόμενες ξενοδοχειακές και τουριστικές υπηρεσίες προς τους ιδιοκτήτες των αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών σε ετήσια βάση και
(v) οι κοινές δαπάνες και ο τρόπος υπολογισμού και κατανομής τους στους ιδιοκτήτες των αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών, ο τρόπος και το είδος εκμετάλλευσης των κοινόκτητων χώρων, έργων και υπηρεσιών και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια.
Με απόφαση του Υπουργού Πολιτισμού και Τουρισμού εγκρίνεται πρότυπος κανονισμός συνιδιοκτησίας και λειτουργίας και καθορίζεται το ελάχιστο περιεχόμενο αυτού. Ο εγκρινόμενος κατά τα ανωτέρω Κανονισμός Συνιδιοκτησίας και Λειτουργίας προσαρτάται σε κάθε δικαιοπραξία με αντικείμενο τη σύσταση, αλλοίωση, μετάθεση ή μεταβίβαση ενοχικών ή εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί των αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών που προβλέπονται στην παράγραφο 2 και δεσμεύει όλους.

4. Οι ιδιοκτήτες ή οι μισθωτές των αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών δεν μπορούν να εκμισθώνουν ή να υπομισθώνουν τα ακίνητα σε τρίτους ή να συνιστούν εμπράγματα δικαιώματα επικαρπίας ή οίκησης παρά μόνο σύμφωνα με τους όρους και περιορισμούς που καθορίζονται στον οικείο κανονισμό.

5.α. Η μεταβίβαση κατά κυριότητα ή η εκμίσθωση των αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών, που προβλέπονται στην παράγραφο 2 του άρθρου αυτού είναι δυνατή μόνο μετά την έκδοση των αδειών δόμησης και των λοιπών προαπαιτούμενων εγκρίσεων για την εκτέλεση των οικοδομικών εργασιών του ξενοδοχειακού καταλύματος και της ειδικής τουριστικής υποδομής του σύνθετου τουριστικού καταλύματος, καθώς, της τουριστικής επιπλωμένης κατοικίας που αποτελεί κάθε φορά αντικείμενο μεταβίβασης ή μακροχρόνιας εκμίσθωσης.
Το Ειδικό Σήμα Λειτουργίας Σύνθετου Τουριστικού Καταλύματος χορηγείται μόνο μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής του ξενοδοχειακού καταλύματος, της ειδικής τουριστικής υποδομής, καθώς και τουλάχιστον μίας τουριστικής επιπλωμένης κατοκίας και τη σύνδεση του σύνθετου τουριστικού καταλύματος με τα δίκτυα των Οργανισμών Κοινής Ωφέλειας. Οι τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες μπορούν να κατασκευάζονται σταδιακά και να ενσωματώνονται στο Ειδικό Σήμα Λειτουργίας, σταδιακά εντασσόμενες στη δυναμικότητα του σύνθετου τουριστικού καταλύματος με βάση τα εγκεκριμένα αρχιτεκτονικά σχέδια και τις εκδιδόμενες οικοδομικές και λοιπές άδειες και εγκρίσεις.

6.α. Οι ρυθμίσεις των προηγούμενων παραγράφων μπορεί να εφαρμόζονται και επί υφισταμένων κτισμάτων με χρήση ξενοδοχείου, που μπορούν να καταταγούν σε κατηγορία πέντε (5) αστέρων, καθώς και επί υφισταμένων ξενοδοχειακών καταλυμάτων κατηγορίας πέντε (5) αστέρων της παρ. 1Α του άρθρου 2 του ν. 2160/1993 που έχουν κατασκευασθεί σε γήπεδα τουλάχιστον 50.000 τ.μ. τα οποία είτε έχουν την επιφάνεια αυτή είτε μπορούν να την αποκτήσουν μετά από συνένωση με όμορο γήπεδο και τα οποία πληρούν ή μπορεί να αποκτήσουν τις λοιπές προϋποθέσεις που ορίζονται στο παρόν άρθρο, εφόσον:
αα) είναι νομίμως υφιστάμενα, σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στην παρ. 1 του άρθρου 23 του ν. 4067/2012 (Α΄ 79) και έχουν ανεγερθεί για χρήση ξενοδοχείου ή διαθέτουν οικοδομική άδεια ή άδεια δόμησης σε ισχύ με χρήση ξενοδοχείου ή διαθέτουν ειδικό σήμα λειτουργίας σε ισχύ ή διέθεταν την τελευταία δεκαετία ειδικό σήμα λειτουργίας και έχουν παύσει τη λειτουργία τους.
ββ) τα προς μεταβίβαση ή προς μακροχρόνια μίσθωση τμήματα δεν έχουν υπαχθεί στις επιδοτήσεις της αναπτυξιακής νομοθεσίας κατά τα τελευταία πέντε έτη. Σε αντίθετη περίπτωση, το ποσό της ενίσχυσης ή επιδότησης που έχει χορηγηθεί για τα τμήματα αυτά, επιστρέφεται και
γγ) ο νομίμως υλοποιημένος ή ο προβλεπόμενος να υλοποιηθεί συντελεστής δόμησης είναι ίσος ή μικρότερος του 0,15.
β. Στην περίπτωση που ο νομίμως υλοποιημένος ή ο προβλεπόμενος να υλοποιηθεί συντελεστής είναι μεγαλύτερος του 0,15 έως 0,20, η υπαγωγή στις ρυθμίσεις των προηγούμενων παραγράφων επιτρέπεται, εφόσον συντρέχουν και οι εξής προϋποθέσεις:
αα) Είτε καταβάλλεται ειδική εισφορά ίση με ποσοστό 5% επί της αντικειμενικής αξίας των τουριστικών εγκαταστάσεων, οι οποίες αντιστοιχούν στο συντελεστή δόμησης που υπερβαίνει το 0,15. Η αντικειμενική αξία ορίζεται σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών. Η εισφορά καταβάλλεται ανά μεταβιβαζόμενη αυτοτελή ιδιοκτησία το αργότερο έως τη σύνταξη του σχετικού συμβολαίου.
Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομικών και Τουρισμού καθορίζεται η διαδικασία επιβολής της εισφοράς, ο τρόπος και οι υπόχρεοι καταβολής, η διαδικασία πληρωμής και κάθε σχετική λεπτομέρεια.
ββ) Είτε κατεδαφίζονται τμήμα ή τμήματα των τουριστικών εγκαταστάσεων, τα οποία αντιστοιχούν στο συντελεστή δόμησης που υπερβαίνει το 0,15.
γγ) Είτε απαιτείται όμορο γήπεδο που να καλύπτει το ποσοστό του υπερβάλλοντος του 0,15 συντελεστή δόμησης.
γ. Για υλοποιημένο συντελεστή δόμησης μεγαλύτερο του 0,20:
αα. είτε απαιτείται όμορο γήπεδο που να καλύπτει το ποσοστό του υπερβάλλοντος του 0,20 συντελεστή δόμησης,
ββ. είτε κατεδαφίζονται τμήμα ή τμήματα των τουριστικών εγκαταστάσεων, τα οποία αντιστοιχούν στο συντελεστή δόμησης που υπερβαίνει το 0,20,
γγ. είτε στην περίπτωση κατασκευών που έχουν ρυθμισθεί, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 5 έως 7 του ν. 3843/2010 ή έχουν τακτοποιηθεί, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 24 του ν. 4014/2011 ή του ν. 4178/2013 καταβάλλεται εισφορά ίση με το 5% της αντικειμενικής αξίας των κτισμάτων που αντιστοιχούν στο συντελεστή δόμησης που υπερβαίνει το 0,15, σύμφωνα με το εδάφιο β΄ και γ΄ της υποπαραγράφου αα΄ της παραγράφου β΄. Στην περίπτωση αυτή, το ποσοστό πώλησης ή μακροχρόνιας εκμίσθωσης υπολογίζεται στην υλοποιημένη δόμηση που αντιστοιχεί σε συντελεστή δόμησης έως 0,20.
δ. Στις περιπτώσεις της παραγράφου αυτής επί υφισταμένων ξενοδοχειακών καταλυμάτων που έχουν κατασκευαστεί σε γήπεδα τουλάχιστον 50.000 τ.μ. το ποσοστό των δυνάμενων να πωληθούν ή εκμισθωθούν μακροχρονίως, κατά την έννοια της παραγράφου 2α, τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών δεν μπορεί να υπερβαίνει το 30% της συνολικώς δομημένης επιφάνειας του σύνθετου τουριστικού καταλύματος και το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν των τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών ορίζεται σε 100 τ.μ. ανά αυτοτελή διηρημένη ιδιοκτησία.
ε. Για την εφαρμογή της παραγράφου αυτής οι κατασκευές που έχουν ρυθμισθεί, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 5 έως 7 του ν. 3843/2010, ή έχουν τακτοποιηθεί, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 24 του ν. 4014/2011, θεωρούνται ως νομίμως υλοποιημένη δόμηση και λαμβάνονται υπόψη για τον υπολογισμό του νομίμως υλοποιημένου συντελεστή δόμησης.
στ. Οι διατάξεις της παραγράφου αυτής εφαρμόζονται και επί ξενοδοχειακών καταλυμάτων της παραγράφου 2 του άρθρου 30 του ν. 4067/2012 (Α΄ 79), για τα οποία είχε υποβληθεί πλήρης φάκελος για την έκδοση οικοδομικής άδειας πριν την έναρξη ισχύος του ν. 4002/2011, καθώς και επί ξενοδοχειακών καταλυμάτων, για τα οποία είχε εκδοθεί οικοδομική άδεια πριν την έναρξη ισχύος του ν. 4002/2011. Στην περίπτωση αυτή ως υλοποιημένος συντελεστής δόμησης νοείται ο προβλεπόμενος να υλοποιηθεί συντελεστής δόμησης.
ζ. Ειδικά στην περίπτωση που η νόμιμα υλοποιημένη δόμηση είναι μεγαλύτερη των 10.000 τ.μ. και ο υλοποιημένος συντελεστής ανώτερος του 0,20 μπορεί να προσαυξάνεται το ποσοστό των δυνάμενων να πωληθούν ή εκμιστωθούν μακροχρονίως, κατά την έννοια της παραγράφου 2α, τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών υπό τις ακόλουθες προϋποθέσεις, οι οποίες πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά:
αα. Κατεδαφίζονται τμήματα της υλοποιημένης δόμησης που αντιστοιχούν στο συντελεστή δόμησης που υπερβαίνει το 0,20, καθώς και τα τμήματα του ξενοδοχειακού καταλύματος και της ειδικής τουριστικής υποδομής που υπερβαίνουν τους τρεις ορόφους.
ββ. Η αξιοποίηση συνδυάζεται με τη γενικότερη ανάπλαση των κτισμάτων και τη συνολική αναβάθμιση των κοινοχρήστων χώρων, καθώς και του περιβάλλοντος χώρου των κτιρίων.
γγ. Η συνδρομή των πιο πάνω προϋποθέσεων διαπιστώνεται με πράξη της Ειδικής Υπηρεσίας Προώθησης και Αδειοδότησης Τουριστικών Επενδύσεων του Υπουργείου Τουρισμού ύστερα από αίτηση του κυρίου του ακινήτου.
δδ. οι πάσης φύσεως εντός του γηπέδου κατασκευές, υφιστάμενες και νέες, θα πρέπει είτε να βρίσκονται εντός του νόμιμα υλοποιημένου η του προβλεπόμενου από την οικοδομική άδεια περιτυπώματος της οικοδομής στο χώρο, είτε να ικανοποιούν τους ισχύοντες κατά το χρόνο της κατασκευής τους όρους και περιορισμούς δόμησης.
Στην περίπτωση αυτή το ποσοστό 30% των τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών που επιτρέπεται να πωληθούν ή να εκμισθωθούν μακροχρονίως προσαυξάνεται κατά το ποσοστό που προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό του 30% με το λόγο του αφαιρούμενου με την κατεδάφιση τμήματος του νόμιμα υλοποιημένου συντελεστή προς το 0,20. Σε κάθε περίπτωση το ποσοστό της υλοποιημένης δόμησης που επιτρέπεται να πωληθεί ή να εκμισθωθεί μακροχρονίως δεν μπορεί να υπερβαίνει το 50%.

7.α.To πρώτο εδάφιο της παρ. 7 του άρθρου 2 του ν. 2160/1993 δεν εφαρμόζεται στα σύνθετα τουριστικά καταλύματα του παρόντος άρθρου.
β. Από την έναρξη ισχύος του παρόντος άρθρου, καταργούνται η παρ. 13 του άρθρου 39 του ν. 3105/2003 (Α΄ 29) και το π.δ. 250/2003 (Α΄ 226).

8. Τα ξενοδοχειακά καταλύματα, τα οποία κατά τις διατάξεις του παρόντος νόμου αποτελούν τμήμα σύνθετου τουριστικού καταλύματος, είναι δυνατόν να υπάγονται στο καθεστώς χρονομεριστικής μίσθωσης του ν. 1652/1986 (Α΄ 167). Το ποσοστό του ανωτέρω ξενοδοχείου, το οποίο επιτρέπεται να υπάγεται σε καθεστώς χρονομεριστικής μίσθωσης, δεν μπορεί να υπερβαίνει το 70% της συνολικής σε κλίνες δυναμικότητάς του προκειμένου περί νέου σύνθετου τουριστικού καταλύματος. Στην περίπτωση υφιστάμενου ξενοδοχειακού καταλύματος, που μετατρέπεται σε σύνθετο τουριστικό κατάλυμα, το ανωτέρω ποσοστό προσδιορίζεται από τις διατάξεις του ν. 1652/1986 (Α΄167) και της υπ’ αριθμ. Α.9953/ΔΙΟΝΟΣΕ/1789/11.12.1987 απόφασης του Υφυπουργού Εθνικής Οικονομίας (Β΄ 719).

9. Εφόσον σύνθετο τουριστικό κατάλυμα, πέραν των ελάχιστων απαιτουμένων εγκαταστάσεων του ξενοδοχειακού καταλύματος και της εγκατάστασης ειδικής τουριστικής υποδομής, περιέχει και πρόσθετες ανάλογες εγκαταστάσεις, η ολοκλήρωση των εγκαταστάσεων αυτών δεν αποτελεί αναγκαία προϋπόθεση για την έγκριση του Ε.Σ.Λ. του σύνθετου τουριστικού καταλύματος, επιτρέπεται δε η σύσταση οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών, καθώς και η σύσταση ενοχικών ή εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί αυτών, υπό την προϋπόθεση ότι οι νέοι δικαιούχοι δεν θα μεταβάλουν την προβλεπόμενη χρήση τους και ότι αποδέχονται πλήρως τον εγκεκριμένο Κανονισμό Συνιδιοκτησίας και Λειτουργίας του σύνθετου τουριστικού καταλύματος.